Blog - Aktuelle Entscheidungen und Entwicklungen

| Lehnt der Mieter eine vom Vermieter angebotene provisorische Zwischenlösung zur Beseitigung eines von ihm angezeigten Mangels ab, kann er das Recht zur Mietminderung ab dem Zeitpunkt verlieren, ab dem die provisorische Zwischenlösung voraussichtlich abgeschlossen worden wäre. | So entschied es das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg im Fall einer Wohnung, in der die Gastherme ausgefallen war. Sie versorgte die Wohnung sowohl mit Wärme als auch mit Warmwasser. Da sich der Mangel nicht innerhalb kurzer Zeit beheben ließ, schlug der Vermieter vor, die Wohnung zunächst mit Radiatoren zu beheizen und provisorisch einen Warmwasserboiler einzubauen. Dies lehnte der Mieter allerdings ab. Das Amtsgericht stellte klar, dass grundsätzlich eine Mietminderung von 50 Prozent berechtigt wäre. Diese Mietminderung gelte aber nur bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Versorgung mit Wärme und Warmwasser provisorisch hätte wiederhergestellt werden können. Danach bestehe kein Minderungsrecht des Mieters mehr. Quelle | Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 4.12.2018, 224 C 297/18
| In Zeiten von Dauerniedrigzinsen sind Immobilien oft eine begehrte Form der Geldanlage. Wer eine vermietete Immobilie kauft, denkt in erster Linie an die Finanzierung und die steuerlichen Aspekte. Verkäufer und Käufer übersehen aber leicht wichtige Besonderheiten. | „So werden bestehende Mietverhältnisse häufig nur unzureichend thematisiert“, sagt Dr. Thomas Raff, Geschäftsführer der Notarkammer Pfalz. Dies ist für den Käufer nicht ungefährlich, denn er tritt nach einer Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch in diese Mietverhältnisse ein. Das Mietverhältnis wird mit ihm als neuem Eigentümer fortgesetzt. Für den Käufer ist es daher wichtig, bestehende Mietverhältnisse und mögliche Konflikte mit den Mietern zu kennen. „Um im Nachhinein Streitigkeiten bis hin zu Schadenersatzklagen zwischen Verkäufer und Käufer zu vermeiden, sollte der Umgang mit den Mietverhältnissen immer im notariellen Kaufvertrag geregelt werden“, sagt Dr. Raff. Namentlich im Zusammenhang mit der vom Mieter gezahlten Kaution können beim Eigentümerwechsel Haftungsfragen auftreten. Sind sich Verkäufer und Käufer hingegen einig, dass die Immobilie mietfrei übergeben werden soll, rät Dr. Raff, im Kaufvertrag die Räumung durch den Mieter als Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises zu vereinbaren. Allerdings sollten sich Verkäufer auch nicht vorschnell zur Mietfreistellung verpflichten, sondern nur, wenn die wirksame Beendigung des Mietverhältnisses rechtlich möglich und die rechtzeitige Räumung durch den Mieter sichergestellt sind. Besondere Vorsicht ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs geboten. Dem Verkäufer steht nach Abschluss des Kaufvertrags ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs nicht mehr zu, denn ein etwaiger eigener Bedarf ist dadurch entfallen. Umgekehrt tritt der Käufer nicht bereits mit Abschluss des Kaufvertrags, sondern erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch in das Mietverhältnis ein. Erst dann, also möglicherweise erst einige Wochen oder Monate später, kann der Käufer wegen Eigenbedarfs rechtswirksam kündigen. Für die Kündigung können sogar Sperrfristen von drei Jahren, in Extremfällen sogar von zehn Jahren gelten. Bei vermieteten Wohnungen besteht eine weitere Besonderheit: War eine Wohnung vermietet und ist erst danach Wohnungseigentum begründet worden, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen. Der Notar wird dann eine Vereinbarung im Vertrag empfehlen, nach der der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn gewährleistet ist, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausübt. Quelle | Hamburger Notarkammer
| Der Geschädigte darf auch dann ein eigenes Gutachten in Auftrag geben, wenn der gegnerische Haftpflichtversicherer seinerseits ein Gutachten erstellen lässt. | So entschied das Amtsgericht Rheinbach. Das Urteil entspricht gängiger Rechtsprechung, auf die es sich auch bezieht. Der Versicherer kann das Recht des Geschädigten auf ein Gutachten nicht dadurch torpedieren, dass er selbst schneller reagiert. Von diesem Grundsatz gibt es nur eine einzige Ausnahme. Sie liegt vor, wenn sich der Geschädigte in Abstimmung mit dem Versicherer ausdrücklich einverstanden erklärt hat, dass der Versicherer die Gutachtenthematik in die Hand nimmt. Quelle | Amtsgericht Rheinbach, Urteil vom 10.12.2018, 26 C 183/17